BAUSPAREN
Ein kurzer Einblick
Beim Bausparen bzw. dem Bausparvertrag handelt es sich um den klassischen Weg zum eigenen Haus. Das Bausparen bietet darüber hinaus weitere Fördermöglichkeiten wie den Hauskauf, sowie die Finanzierung nötiger Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen. Diese Finanzierung ist vor allem für diejenigen interessant, die lange, planbare Laufzeiten mit stabilen Kreditraten bevorzugen und auch von staatlichen Förderungen profitieren möchten. Weiterer Vorteil: Sparer können ohne Eigenkapital Immobiliendarlehen zu einem günstigen Zinssatz erhalten. Was die Sparer schließlich mit dem gesammelten Geld tun, ist ihnen überlassen, denn anders als der Begriff vermuten lässt, ist Bausparen nicht in so engem Maße zweckgebunden, sondern kann auch anderweitig verwendet werden – jedoch nur im Rahmen der „wohnwirtschaftlichen Zwecke“.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist ein Kombiprodukt, das sich aus diesen zwei Phasen zusammensetzt: dem Ansparen und dem Tilgen oder anders gesagt: dem Bauen und dem Sparen. In dieser ersten Spar- beziehungsweise Ansparphase häufen die Sparer eine bestimmte Summe an, die in etwa 30 bis 50 Prozent der anvisierten Bausparsumme entspricht. Diese wird auch verzinst.
Damit ist der Vertrag „zuteilungsreif“, das heißt, die Bausparer dürfen die Bausparsumme abrufen und zum Beispiel für den Bau des Eigenheims oder Erweiterungen ausgeben. In der sich anschließenden zweiten Tilgungs- beziehungsweise Darlehensphase zahlen sie den Kredit in monatlichen Raten zurück. Während die Zinsen in der Sparphase vergleichsweise gering sind, fallen die Kreditzinsen (Zinssatz) in der Tilgungsphase gemeinhin ebenso niedriger aus, was es zu einem günstigen Darlehen machen kann.
Beispielrechnung:
| Bausparsumme: | 50.000 Euro |
| Mindestansparsumme: | 20.000 Euro 40 % |
| Monatliche Sparrate: | 250 Euro |
| Laufzeit: | < 7 Jahre |
| Abrufbar sind: | 30.000 Euro |
Ist die Zuteilungsreife erreicht, darf auch einfach weiter gespart werden. Das Darlehen kann dann allerdings nach zehn Jahren vonseiten der Bausparkassen gekündigt werden.
Auf der Kostenseite fallen neben den Darlehenszinsen in aller Regel Abschlussgebühren und ggf. Kontoführungsgebühren (in der Sparphase) an, wobei sich die Höhe der Abschlussgebühren an der Höhe der Bausparsumme orientiert. Bei der Gegenüberstellung verschiedener Anbieter stellt man schnell fest, dass sich die Konditionen zum Teil stark voneinander unterscheiden. Deswegen empfiehlt es sich, bei der Auswahl erst einmal mehrere Angebote einzuholen sowie unabhängige Finanzierungsexperten, Berater oder Versicherungsmakler mit an Bord zu holen.
Was spricht für den Abschluss eines Bausparvertrags?
Bausparverträge sind vor allem deshalb so attraktiv, weil sie verschiedene Fördermöglichkeiten eröffnen. So können Bausparer vermögenswirksame Leistungen, so sie ihr Arbeitgeber anbietet, direkt in ihren Bausparvertrag stecken. Das sind immerhin maximal 40 Euro pro Monat.
Arbeitnehmersparzulage
Zusätzlich zum Arbeitgeber beteiligt sich auch der Staat mit einer Arbeitnehmersparzulage, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Hier sind zwischen 43 Euro bzw. 86 Euro (Verheiratete), wenn das zu versteuernde Einkommen 17.900 Euro bzw. 35.800 Euro für Verheiratete nicht übersteigt.
Wohnungsbauprämie
Um die Wohnungsbauprämie zu erhalten, darf das zu versteuernde Einkommen 25.600 Euro bzw. 52.200 Euro (Verheiratete) nicht übersteigen und es müssen jährlich mindestens 50 Euro in den Bausparvertrag eingezahlt werden. Hier sind 70 Euro bzw. 140 Euro für Verheiratete (alle Werte Stand 2021) möglich.
Wohn-Riester
Schließlich gibt es den sogenannten Wohn-Riester. Diese staatliche Grundzulage in Höhe von 175 Euro erhalten nur gesetzlich Rentenversicherte und auch nur dann, wenn sie mindestens vier Prozent ihres Vorjahresbruttoeinkommens (abzüglich der Zulagen) in den Bausparvertrag einzahlen. Der Riester-Bausparvertrag ist besonders interessant für Familien, da für jedes kindergeldberechtigte Kind eine Zulage in Höhe von 300 Euro (vor 2008 Geborene: 180 Euro) in den Vertrag eingezahlt wird.
Grundsätzlich lohnt sich ein Bausparvertrag für Menschen mit langfristigeren Zielen, die eine feste Planbarkeit, also eine sichere Summe zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigen. Nicht geeignet ist das Bausparen hingegen für kurzfristige Immobilienfinanzierungen, also für Kurzentschlossene. Auch als Geldanlage lohnt ein Bausparvertrag aktuell zumindest eher nicht. Das ändert sich jedoch, sobald die Guthabenzinsen steigen und die Darlehenszinsen in Zukunft deutlich höher ausfallen.
Vor allem ältere Bausparverträge bieten noch eine hohe Guthabenverzinsung und können auch bei Zuteilungsreife mit gutem Gewissen länger fortgeführt werden und Zinsgewinne als Absicherung bringen. Nicht zuletzt bietet das Bausparen die einzigartige Möglichkeit, ohne Eigenkapital ein zinsgünstiges Darlehen für die eigene Immobilie zu erhalten. Im Bausparprozess wird dann das angesparte Guthaben zum Eigenkapital, was wiederum der „Türöffner“ für ein Bauspardarlehen ist.
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Was versteht man unter Bausparsumme?
Die Bausparsumme bezeichnet den Betrag, der zur Verwirklichung des Immobilienprojekts (Hauskauf, Hausbau, Umbauten, Modernisierung) benötigt wird. Sie setzt sich zusammen aus diesen beiden Werten: Sparanteil bzw. Bausparguthaben sowie Darlehensanteil bzw. Bauspardarlehen.
Bausparer haben typischerweise einen langen Atem und ein festes Ziel vor Augen. So beginnt das Bausparen meist schon einige Jahre vor dem Start der Baumaßnahmen. Übrigens lässt sich die Bausparsumme flexibel anpassen, zum Beispiel, wenn das Haus durch Familienzuwachs etwas größer ausfallen soll und die ursprüngliche Bausparsumme nicht ausreicht, um die Kosten zu decken oder der Hauskauf teurer ist als erwartet. Die Höhe der Bausparsumme kann geändert werden bzw. die Finanzierung durch Darlehen oder Kredite ergänzt werden.
Welche Bausparsumme sollte ich wählen?
Da die anfallenden Abschlusskosten der Bausparkasse prozentual mit der Bausparsumme korrelieren, sollte diese nicht zu hoch gewählt werden. Orientierung gibt auch die Mindestsparsumme (Zuteilungsreife bei 30 bis 50 % der Bausparsumme), die in der gewünschten Zeit erreicht werden soll. Hier hinein spielen dann auch die monatlichen Raten, die man vom monatlichen Einkommen in den Bausparvertrag einbringen kann. Am wichtigsten ist allerdings eine solide und realistische Kalkulation der gesamten Immobilienkosten immer mit Blick auf die zeitliche Komponente, von der eine grundsätzliche Entscheidung für oder gegen das Vorhaben abhängt.
Wie lange ist die Laufzeit eines Bausparvertrages?
Ebenso flexibel wie die Bausparsumme kann auch die Laufzeit des Vertrags individuell in gewissen Grenzen festgelegt werden. Eine feste Laufzeit gibt es demnach nicht, in der Ansparphase kann es jedoch eine Mindestlaufzeit geben. Typischerweise beträgt die Ansparphase zwei bis vier Jahre, während die um einiges längere Darlehensphase bis zu 20 Jahre dauern kann. Je nachdem, ob Sondertilgungen möglich sind, kann diese zweite Phase auch deutlich früher enden.
Den Bausparvertrag auszahlen lassen oder weitersparen?
Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, bleiben dem Sparer folgende vier Optionen:
- Die Zuteilung annehmen und das Bauspardarlehen beantragen:
Wie ursprünglich vereinbart, wird das angesparte Guthaben inklusive der Zinsen ausgezahlt und optional das Darlehen sofort bzw. spätestens innerhalb eines Jahres angenommen.
- Die Zuteilung verschieben und das Darlehen später nutzen:
Wenn die Geldsumme noch nicht ausreicht oder die Planungen noch nicht stehen, kann die Zuteilung auf Antrag verschoben werden. Das Guthaben und Darlehen werden später abgerufen.
- Auf die Zuteilung verzichten und das Guthaben auszahlen lassen:
Hier wird auf die Möglichkeit des Darlehens verzichtet und das Sparguthaben inklusive Zinsen ausgezahlt.
- Auf die Zuteilung verzichten und einfach weitersparen:
Hier wird nur weitergespart. Wichtig hierbei: Beim Verzicht auf das Darlehen erlischt der Anspruch auf die staatliche Förderung!
Übrigens: Soll der Bauspartarif vorzeitig ausgezahlt werden, also vor Erreichen der Zuteilung noch in der Ansparphase gekündigt werden, müssen Sparer mit Einbußen rechnen. Von den Bausparkassen verlangte Vorfälligkeitsentschädigungen, nicht selten in Höhe von 1 Prozent der Bausparsumme – und zwar pro Monat – den der Bausparvertrag vorzeitig gekündigt wird, sorgen dafür. Bei einer Bausparsumme von 30.000 Euro beläuft sich immerhin die Strafgebühr auf 300 Euro pro Monat.
Wie wird der Bausparvertrag versteuert?
Analog zu anderen Geldanlagen mit Zinsgewinnen fällt auch hier die sogenannte Abgeltungssteuer an, die dem Finanzamt gemeldet bzw. abgeführt werden muss. Ein Freistellungsauftrag, der bis zum Ende des Jahres bei seiner Bausparkasse gestellt wird, kann die Zahlung dieser Steuer verhindern.
Was ist bei der Kündigung eines Bausparvertrages zu beachten?
Grundsätzlich wird immer nur die Gesamtsumme gekündigt, eine Teilauszahlung des Bausparvertrags ist nicht möglich. Diese wird dann in der Regel nach Ende der Kündigungsfrist, die zwischen drei und sechs Monaten liegt, ausgezahlt. Wie oben beschrieben „bestrafen“ die Bausparkassen das vorzeitige Vertragsende recht rigoros, indem sie Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen, die auch so im Vertrag vereinbart wurden.
Wird das vorzeitig ausgezahlte Geld aus dem Vertrag nicht in eine Immobilie investiert, müssen Bausparer, die eine Wohnungsbauprämie beziehen, diese zudem zurückzahlen. Erfolgt die Kündigung innerhalb der ersten sieben Jahre nach Abschluss des Vertrags, fällt die staatliche Wohnungsbauprämie ebenfalls weg. Falls dem so ist, ist zu überlegen, ob man die Bausparsumme nachträglich senkt oder den Vertrag splittet.
Eine Kündigung des Bausparvertrags ist mit teils erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Eine gute Alternative mit weniger Verlusten und einem schnellen Geldfluss ohne Kündigungsfristen kann der Verkauf des Bausparvertrags sein. Mittlerweile gibt es spezialisierte Finanzdienstleister, die Verträge mit einem gewissen Mindestsparguthaben kaufen. Das ist unkompliziert und ohne Einverständnis der Bausparkasse möglich. Ebenfalls denkbar ist die Abtretung des Bausparvertrags an ein Familienmitglied. In jedem Fall sollte man die einzelnen Varianten genau berechnen.
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